REGOLAMENTO ASSEGNAZIONE ALLOGGI IN GODIMENTO DI BENE SOCIALE

APPROVATO DALLA ASSEMBLEA ORDINARIA DEI SOCI IL 09 MAGGIO 2009

PREAMBOLO

Il presente Regolamento disciplina il rapporto sociale più importante nella vita della cooperativa [in alternativa: per la parte di attività relativa alla proprietà indivisa], quello della individuazione dei soci ai quali assegnare in godimento gli alloggi e/o i box di proprietà della società, nonché dei diritti e gli obblighi in capo agli stessi.
Il Regolamento contribuisce così a dare il massimo di certezza nelle procedure amministrative a tutti i soci e a garantirne la parità di trattamento secondo il dettato dell’art. 2516 cod. civ.
Il Regolamento si basa su norme di legge e statutarie nonché su consuetudini e prassi.
A tale proposito riteniamo opportuno richiamare:
in primo luogo,
lo stretto nesso che lega l’assenza di fine di lucro e lo scopo mutualistico perseguito dalla cooperativa con la necessità di una gestione economica efficace della stessa;
la chiara individuazione dell’impresa cooperativa a proprietà indivisa come unica ed esclusiva titolare del diritto di proprietà sugli immobili sociali nell’interesse dei soci attuali e futuri;
il divieto di speculazione privata da parte dei soci sugli alloggi sociali a loro assegnati;
l’esclusione nei rapporti tra socio e cooperativa di qualsiasi trasposizione automatica e analogica di norme applicabili a rapporti e contratti di altra natura (locazione, condominio, società immobiliare, ecc.);
la legittimità e l’equità della consuetudine vigente nelle cooperative a proprietà indivisa di attribuire ai soci che hanno ottenuto il vantaggio mutualistico attraverso l’assegnazione dell’alloggio, l’onere del pagamento, tra le altre, delle spese tutte di funzionamento e amministrative della società.
in secondo luogo,
alcune norme statutarie strettamente collegate alla disciplina del rapporto di assegnazione di alloggio sociale, vale a dire: art.3. (scopo mutualistico), art. 4 (oggetto sociale), art. 8. (obblighi dei soci), art. 9.(diritti dei soci), art. 10 (recesso), art. 11 (esclusione da socio)

TITOLO I

DISPOSIZIONI GENERALI
ART. 1
I soci in regola con quanto stabilito dall’articolo 8. dello Statuto e in possesso dei requisiti prescritti dallo Statuto e dalle deliberazioni del Consiglio d’Amministrazione possono presentare domanda per l’assegnazione in godimento di un alloggio e di un eventuale box.
ART. 2
 All’atto della prenotazione e poi dell’assegnazione dell’alloggio sociale e/o box il socio dovrà versare la somma di un trimestre per l’alloggio e/o per il box, in conto deposito sociale vincolato e fruttifero al tasso legale
ART. 3
 Il socio e i suoi familiari conviventi devono svolgere la propria attività lavorativa nelle province di Milano , Lodi e Pavia  e non devono risultare proprietari sia all’atto della assegnazione che durante tutto il periodo di occupazione dell’alloggio assegnato, di altro alloggio considerato idoneo, nell’ambito della province di Milano , Lodi e Pavia, dalle leggi vigenti in materia. E’ obbligo del socio dare immediata comunicazione alla Cooperativa delle eventuali  variazioni alle condizioni sopra riportate ,pena l’immediata perdita del godimento dell’alloggio assegnato, della perdita della qualità di socio e l’applicazione dell’Art. 21 di questo regolamento.
ART. 4
Il rapporto sociale d’assegnazione oltre che dallo Statuto e dal presente Regolamento è disciplinato da un atto d’assegnazione in godimento d’alloggio che ciascun socio dovrà sottoscrivere nel momento in cui entrerà in possesso dell’alloggio o del box. L’assegnatario può recedere in qualsiasi momento dandone avviso alla cooperativa con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data del rilascio.
ART. 5
Il socio è tenuto alla occupazione continuativa dell’alloggio e del box assegnatogli.
In caso di assenza per più di 6 mesi senza giustificato motivo il Consiglio di Amministrazione può dichiarare risolto l’atto di assegnazione. E’ fatto altresì divieto di trasferire ad altri o di cedere in tutto o in parte il godimento dell’alloggio e/o del box assegnato pena la risoluzione di diritto dell’atto e la revoca con effetto immediato dell’assegnazione stessa.
ART. 6
Il socio assegnatario non può apportare all’alloggio assegnatogli innovazioni o modifiche né all’interno e né all’esterno senza la preventiva autorizzazione scritta del Consiglio o del Consigliere all’uopo delegato, sono a carico del socio anche eventuali costi relativi ad autorizzazioni comunali in materia di pratiche edilizie.
ART. 7
In caso di morte del socio assegnatario in godimento si sostituiscono nella qualità di socio e di assegnatario il coniuge superstite o, in sua mancanza, i figli minorenni ovvero il coniuge separato al quale con decreto di omologa o sentenza del Tribunale sia stata assegnata l’abitazione; in mancanza del coniuge e dei figli minorenni uguale diritto è riservato al convivente more uxorio e agli altri componenti del nucleo familiare purché conviventi alla data del decesso da almeno due anni; la convivenza deve essere documentata da apposita certificazione anagrafica.
In ogni caso il subentrante deve essere socio o deve presentare domanda di ammissione a socio. L’assegnazione non potrà comunque aver luogo nel caso in cui l’interessato non abbia i requisiti per essere ammesso a socio o nel caso in cui il C.d.A. in modo motivato ne respinga la domanda.
ART. 8
Il socio assegnatario che intenda accogliere nel proprio alloggio il nucleo familiare di un figlio anch’esso socio, che ha la residenza altrove, deve presentare richiesta scritta motivata e congiunta al Consiglio di Amministrazione allegando lo stato di famiglia del figlio.
Così pure il socio assegnatario che intende accogliere nel proprio alloggio il figlio o la figlia anch’esse soci in procinto di sposarsi, deve presentare richiesta scritta motivata e congiunta al Consiglio, il quale per motivi comprovati e validi, può deliberare l’autorizzazione purché l’alloggio sia adatto alla coabitazione.

TITOLO II

PRENOTAZIONE DEGLI ALLOGGI E FORMAZIONE DELLE GRADUATORIE
ART. 9
Gli alloggi di proprietà della cooperativa saranno assegnati ai soci richiedenti ed in possesso dei requisiti necessari secondo l’ordine di una graduatoria. La responsabilità di compilare detta graduatoria e di mantenerla costantemente aggiornata sarà di competenza del Consiglio d’Amministrazione al quale spetteranno anche i compiti di dirimere eventuali dubbi d’interpretazione delle presenti norme e di proporre all’Assemblea dei soci modifiche alle stesse qualora risultino inidonee a perseguire gi scopi sociali.
I soci che intendono ottenere l’assegnazione in godimento, di un alloggio devono presentare domanda scritta al consiglio d’Amministrazione indicando il numero dei locali richiesti ed eventualmente il quartiere d’ubicazione dell’appartamento e la tipologia.
ART. 10
La graduatoria di prenotazione degli alloggi è definita dai documenti da presentare alla Cooperativa descritti all’articolo 18 di questo Regolamento e sulla base della sommatoria dei punteggi derivanti dalle seguenti caratteristiche:
  • Ammissione in graduatoria fino a  8500,00 € di reddito al netto delle ritenute, per nucleo familiare non ammessi in graduatoria
  • Anzianità d’iscrizione
    • Punti 1 per anno di iscrizione e 1/12 (un dodicesimo di anno ) per ogni mese.
  • Reddito del nucleo familiare:
    • Punti 2 per redditi al netto delle ritenute da € 8501,00 fino a €13.000/00
    • Punti 1 per redditi al netto delle ritenute da 13.0001,00 fino a 23.500/00 €.
    • Punti 0 per redditi al netto delle ritenute da € 23.501,00  in poi.
  • Nucleo familiare.
    • Punti 1 per persona del nucleo familiare
  • Sfratto.
    • Punti  2  per sfratto esecutivo
  • Sovraffollamento
    • Punti 3  (nucleo familiare composto da 2/3 persone per vano utile)
    • Punti 2 (nucleo familiare composto da 1,5 persone per vano utile)
  • Soci che coabitano nello stesso alloggio con altro o più nuclei familiari
    • N 3 punti non legati da vincoli di parentela
    • N 2 punti  se legati da vincoli di parentela fino al 4 grado
  • Affitto oneroso.
    • Punti 1  se oltre 5.000,00 € annui.
  • Nubendi, coppie in formazione e single.
    • Punti 3  ai nubendi, single e coppie in formazione.
  • Agevolazioni per età
    • Punti 2 per età fino a 29 anni
    • Punti 1 per età fino a 39 anni
I punteggi previsti sono attribuiti solo se è presentata nei termini stabiliti la documentazione prescritta all’ART. 18.
ART. 11
Il Consiglio d’Amministrazione in deroga alla graduatoria per l’assegnazione secondo l’art. 9, può assegnare fino ad un totale di 1 alloggio a soci che si trovano in situazioni di particolari difficoltà fisiche ed economiche anche se non sono iscritti nella lista generale dei prenotatari. L’assegnazione dell’alloggio è comunque subordinata,oltre ai requisiti esposti negli articoli di questo regolamento, al giudizio insindacabile del CdA che valuterà le possibilità finanziarie e le garanzie portate dal socio assegnatario per deliberare positivamente o negativamente in merito all’accoglimento della domanda di assegnazione dell’alloggio indipendentemente dalla graduatoria di assegnazione . Se il socio assegnatario non ottiene la fiducia del CdA si passa ad esaminare il socio immediatamente successivo in graduatoria e così di seguito .
ART. 12
Il cambio d’alloggio da parte dei soci già assegnatari, salvo eccezioni motivate da gravi ragioni di salute, sarà nel rispetto della graduatoria disciplinata dal Titolo II del presente regolamento.
ART. 13
In deroga e con priorità rispetto alla graduatoria per l’assegnazione degli alloggi al fine di favorire la mobilità interna e il migliore utilizzo del patrimonio immobiliare, è concesso al socio assegnatario il cambio di un alloggio con altro avente minore o maggior numero di locali. In caso di più richiedenti la priorità sarà data sulla base della data di presentazione della richiesta di cambio. A tal fine è predisposta un’apposita graduatoria in ordine cronologico. Il rifiuto da parte del socio dell’alloggio proposto dalla cooperativa comporta la perdita dell’anzianità maturata. Inoltre due soci già assegnatari di alloggio sociale da almeno cinque anni hanno la facoltà di scambiarsi consensualmente l’alloggio, previa autorizzazione del Consiglio di Amministrazione.
ART. 14
Nel caso di morte del socio prenotatario il coniuge o il convivente superstite, se convivente da almeno due anni, ha diritto di subentrare al posto del defunto in graduatoria per l’assegnazione di un alloggio, presentando domanda entro un mese dal decesso. Se non è socio deve presentare prima la domanda per farsi socio/socia versando la relativa quota.

TITOLO III

CRITERI DI PRENOTAZIONE E ASSEGNAZIONE DEI BOX
ART. 15
Ibox della cooperativa possono essere richiesti dai soci all’atto della prenotazione dell’alloggio e solo qualora si verifichi un’ampia disponibilità, suffragata da delibera del Consiglio di Amministrazione da soci non prenotatari di alloggi.
Per ottenere l’assegnazione di un box è necessario fornire alla cooperativa copia di patente e libretto di circolazione del veicolo di proprietà del socio richiedente o di un componente del nucleo familiare.
E’ possibile richiedere in assegnazione anche un secondo box.
ART. 16
I soci con regolare domanda scritta  di prenotazione box verranno inseriti a seconda del caso in una delle seguenti liste:
  • lista primo box assegnatari di alloggi
  • lista primo box non assegnatari
  • lista secondo box
Le liste seguiranno un criterio puramente cronologico.
Ad ogni box libero priorità assoluta sarà data alla prima lista. Qualora non ci fossero prenotarari disponibili si passerà alla seconda e per finire alla terza.

TITOLO IV

PROCEDURA PER L’ASSEGNAZIONE DELL’ALLOGGIO SOCIALE
ART. 17
La convocazione del socio avverrà con l’invio di raccomandata con a.r. iniziando dal primo socio in graduatoria della lista cui appartiene l’alloggio disponibile e procedendo nelle convocazioni fino a che il prenotatario convocato accetta, l’offerta d’alloggio disponibile.
Il socio convocato per l’assegnazione dovrà presentarsi negli uffici della cooperativa al più presto e comunque non oltre 5 giorni dalla data di ricevimento della lettera raccomandata a.r. per decidere –dopo averlo visionato- se l’alloggio disponibile lo interessa.
Se il socio convocato è nell’impossibilità di presentarsi può farsi rappresentare da altra persona anche non socia purché in possesso di delega scritta. Il socio convocato se non dà alcuna risposta entro 5 giorni dalla data di ricevimento della raccomandata, a.r. è considerato rinunciatario; rimane comunque iscritto nella lista generale ma se non risponde a 3 convocazioni, anche non consecutive, verrà escluso dalla graduatoria per i tre anni successivi prima di essere riammesso d’ufficio ancora e solo per altre tre convocazioni.
Nel caso in cui l’alloggio disponibile abbia anche delle pertinenze  il socio assegnatario ha su di esse diritto di precedenza. Se alcune pertinenze non interessano il socio assegnatario verranno offerte successivamente agli altri soci; nel caso in cui nessun altro socio accetti saranno comunque assegnate all’alloggio accettato. Durante il periodo d’esclusione dalla graduatoria/e e di attesa prima di essere riammesso d’ufficio il socio non verrà convocato per l’assegnazione degli alloggi che nel frattempo si renderanno disponibili.
ART. 18
Dal momento dell’accettazione della domanda di assegnazione dell’alloggio il socio deve presentare entro 10 giorni questi documenti:
  • Il certificato di residenza e stato di famiglia in carta semplice
  • Fotocopia dell’ultima dichiarazione dei redditi propria e dei componenti del nucleo familiare modello ISEE.
  • Atto notorio di nulla tenenza dal quale risulti che nessun membro del nucleo familiare sia proprietario di un alloggio idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative nell'ambito dei comuni delle province di Milano, Lodi e Pavia.
  Ogni altra documentazione che venisse richiesta dal Consiglio di Amministrazione Nel caso in cui la costruzione abbia usufruito di finanziamenti agevolati il socio assegnatario dovrà dimostrare di possedere i requisiti stabiliti dalle relative leggi.
Il socio che avendo accettato l’assegnazione vi rinuncia prima di formalizzare l’assegnazione definitiva, viene considerato rinunciatario ai sensi dell’art. 17.

TITOLO V

CONSEGNA DELL’ALLOGGIO SOCIALE
ART. 19
Per formalizzare l’assegnazione dell’alloggio che avverrà alla data fissata dal Consiglio d’Amministrazione con la sottoscrizione dell’atto d’assegnazione d’alloggio sociale” e con la consegna di una copia delle chiavi, il socio deve aver presentato i documenti prima specificati e versato alla cooperativa il deposito cauzionale periodicamente stabilito con delibera del Consiglio d’Amministrazione con l’obbligo per tutti gli assegnatari di adeguare la quota versata. Il socio che non provvederà sarà considerato rinunciatario ai sensi dell’art. 15.
L’assegnazione dell’alloggio è intesa per tutta la durata della vita del socio assegnatario e/o degli aventi diritto al subentro salva la perdita della qualità di socio/a, disdetta o risoluzione e revoca dell’assegnazione con delibera del Consiglio di Amministrazione, e salvo il caso di assegnazione temporanea.
Per l’ospitalità d’altra persona,il socio assegnatario deve attenersi alle modalità specificate nel Regolamento per l’uso e la gestione degli immobili sociali.
ART. 20
Il socio che successivamente all’assegnazione definitiva, sia per la prima assegnazione che per il cambio, pur non avendo materialmente preso possesso dell’alloggio, chiede di rinunciarvi, dovrà comunque pagare alla Cooperativa, a titolo di indennizzo, una somma corrispondente ad una mensilità del canone di godimento alloggio e delle relative spese accessorie.Nel caso in cui la rinuncia da parte del socio sia stata determinata da gravi e documentati motivi, il Consiglio d’Amministrazione, con delibera motivata, possono esonerare il socio dal pagamento dell’indennizzo. Sarà in ogni modo considerato rinunciatario secondo i precedenti articoli.

TITOLO V

REVOCA-DISDETTA-SUBENTRO
ART. 21
L’assegnatario che perde la qualità di socio nei casi contemplati dagli art. 8 /10/11 dello Statuto Sociale, decade dal diritto di godere dell’alloggio sociale e di eventuali pertinenze. Dovrà lasciarlo libero, da persone e cose entro 3 mesi dalla data della delibera del C.d.A. di esclusione da socio. Pur senza perdere la qualifica di socio, l’assegnazione dell’alloggio sociale può essere revocata, con delibera del C.d.A. quando:
  • il socio assegnatario perda i requisiti previsti dalla legge, nel caso di alloggi costruiti con finanziamenti pubblici o quando risulti che lui o altri membri della sua famiglia siano proprietari di un alloggio idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative, ubicato nei comuni di prima e seconda fascia
  • Il socio assegnatario lasci l’alloggio disabitato per oltre 6 mesi senza aver provveduto a ciò che detta l’art. 5 del presente Regolamento. il socio assegnatario ceda ad altri l’uso dell’alloggio o lo subaffitti.Le delibere consiliari d’esclusione dalla società e di revoca dell’assegnazione possono essere impugnate dal socio entro 60 giorni dalla comunicazione inviata con raccomandata R.R.
ART. 22
Il socio assegnatario che intende lasciare l’alloggio sociale in godimento, deve inviare disdetta almeno sei mesi prima del rilascio.Il socio sarà tenuto a corrispondere il canone di godimento alloggio e relative spese accessorie per tutto il semestre seguente dalla disdetta.Il socio che ha disdetto l’alloggio deve consentire la visita dell’alloggio stesso ai soci che saranno convocati dal C.d.A. a partire dalla metà del trimestre della disdetta.Le visite avverranno nell’orario convenuto fra le parti, con preavviso e se richiesto con l’accompagnamento di un membro del Consiglio.Il socio deve restituire l’alloggio alla Cooperativa, com’è stabilito dal Regolamento per l’uso e la gestione degli alloggi sociali, sottoscrivendo l’apposito verbale.

TITOLO VI

CANONE DI GODIMENTO E SPESE
ART. 23
Il socio assegnatario ha l’obbligo di corrispondere regolarmente alla Cooperativa, per tutta la durata dell’assegnazione dell’alloggio in uso, il canone di godimento e le spese accessorie.Il canone annuo di godimento  e le spese accessorie dovranno essere corrisposte in quattro rate anticipate.Il socio assegnatario deve pagare entro il 10° giorno successivo alla data indicata nelle fatture.Trascorso tale periodo il socio che non avesse ancora effettuato il pagamento sarà considerato moroso.Ai soci morosi la  Cooperativa applicherà una penale per la copertura delle spese di recupero credito nella misura stabilita dal C.d.A. e gli interessi di mora nella misura dell’interesse legale vigente.Ai sensi e agli effetti dell’art. 11 dello Statuto Sociale, il C.d.A. pronuncia l’esclusione da socio, con la conseguente revoca immediata dell’atto d’assegnazione dell’alloggio, nei confronti del socio assegnatario che pur dopo formale sollecito si rende moroso in tutto o in parte del canone di godimento e delle relative spese accessorie, per l’importo di due fatture.
ART. 24
Il canone di godimento dell’alloggio viene stabilito dal C.d.A. al momento dell’assegnazione.Esso viene determinato in base ai costi complessivi a cui la società cooperativa deve far fronte.Esso è quindi modificabile nel tempo e comprensivo di tutte le obbligazioni e gli oneri finanziari e amministrativi della società oltre che dei costi complessivi dei fabbricati.Il canone di godimento comprende sia un corrispettivo per l’uso dell’alloggio che un corrispettivo per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dei giardini e dei fabbricati, e di quelle di manutenzione straordinaria programmata conservativa del patrimonio edilizio della cooperativa, incrementative dei valori degli immobili nonché quelle spese di riparazione all’interno dei singoli alloggi che non siano di competenza del socio assegnatario.Il canone comprende anche le spese per il funzionamento tecnico amministrativo della società, per pagamento d’imposte, tasse, stipendi al personale dipendente e per tutto quanto altro occorra a garantire la corretta ed efficiente gestione della cooperativa.I canoni tengono conto della necessità di incrementare i proventi patrimoniali della Cooperativa anche ai sensi della legge n. 59/92 pur mantenendo valori inferiori a quelli del libero mercato.Il C.d.A. delibera tutti gli adeguamenti dei canoni.
ART 25
Oltre al canone di godimento alloggio, il socio assegnatario deve corrispondere alla Cooperativa
  • tutte le spese per la fornitura dei servizi direttamente connessi al godimento dell'alloggio sociale, quali quelle per: pulizia delle parti comuni, energia elettrica, acqua, portierato, riscaldamento, ascensore, eventuale acqua calda centralizzata e tutte quelle che potrebbero derivare da ulteriori servizi richiesti dai soci o erogati per migliorare l'abitabilità degli alloggi o per disposizione di legge e di regolamento comunale;
  • tutte le spese per lavori di riparazione e di manutenzione straordinaria e di manutenzione ordinaria sulle parti comuni dei giardini, dei fabbricati, all'interno dei singoli alloggi e che non siano di competenza del socio assegnatario;
  • tutte le spese di manutenzione straordinaria e di manutenzione programmata conservativa del patrimonio edilizio della Cooperativa, incrementative del valore degli immobili.
  • Tutte le spese generali per il funzionamento tecnico ed amministrativo della Cooperativa, per il pagamento d’imposte e tasse e degli stipendi del personale dipendente, per prestazioni professionali e servizi diversi e per tutto quant’altro occorra a garantire la corretta ed efficiente gestione della cooperativa.
Per la ripartizione delle su indicate spese tra i soci assegnatari si fa riferimento ai mq utili degli alloggi (o in alternativa, ai millesimi), così com’è consuetudine nella Cooperativa. Il C.d.A. tuttavia, può deliberare di ripartire dette spese o parte delle stesse con i criteri comunemente adottati in conformità alle norme del codice civile.
ART. 26
I costi determinati da negligenza, trascuratezza, o uso improprio dell’alloggio o delle parti comuni o degli impianti, o da atti di vandalismo, saranno addebitati ai diretti responsabili degli stessi costi, se chiaramente individuati, o ripartiti fra i soci che abitualmente fanno uso della porzione di fabbricato o d’impianto danneggiato.

TITOLO VII

NORME DIVERSE
ART. 27
Il socio assegnatario va soggetto ai diritti e agli obblighi previsti dal presente regolamento e a quelli previsti dal “Regolamento per la gestione e l’uso degli immobili sociali”.Per casi particolari, non contemplati dal presente Regolamento si dà mandato al Consiglio di Amministrazione di deliberare in merito.
ART. 28
Il consiglio di Amministrazione entro il mese di gennaio di ogni anno aggiorna il comma b Reddito del nucleo familiare dell’articolo 10 utilizzando l’incremento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertato dall’ISTAT nell’anno precedente.